MANUAL DE CONVIVENCIA

Introducción

El propósito del presente manual es fomentar comportamientos que fortalezcan la convivencia, la seguridad de los residentes del Conjunto Ámbar P.H., mediante la promoción de una interacción pacífica, respetuosa y armónica en el ejercicio responsable de la libertad, la dignidad, los derechos y los deberes. De igual modo, establecer el procedimiento para aplicar las sanciones a aquellos propietarios (o sus visitantes, o inquilinos) que las incumplen.

Se trata de una normativa obligatoria para todos los propietarios y residentes en cualquier título, en concordancia con la Ley 675 de 2001, el Código de Policía, el Código de Comercio y otros requisitos aplicables que regulan la Propiedad Horizontal del Conjunto Residencial Ámbar P.H.

El objetivo de este manual es sensibilizar a la comunidad, para que tenga en cuenta que la base de la convivencia está relacionada con el respeto hacia los demás, el reconocimiento de sus espacios y de sus valores, así como la aceptación de la diversidad y la pluralidad.

Capítulo I: Objetivos Generales y Domicilio

El Manual de Convivencia del Conjunto Residencial Ámbar P.H. tiene como objetivo fomentar los comportamientos que fortalezcan la convivencia y la interacción pacífica, respetuosa y armónica en el ejercicio responsable de la libertad, dignidad, derechos y los deberes como:

1. Cumplir con las leyes, normas y reglamentos que permiten ejercer plenamente los derechos individuales y colectivos en la copropiedad.
2. Reglamentar el uso y goce de las instalaciones, zonas y bienes comunes, establecer el procedimiento para el ingreso de invitados y controlar el comportamiento de los visitantes y residentes.
3. Vigilar, proteger y controlar todo lo relacionado con las áreas destinadas a la recreación.
4. Velar por la aplicación y el cumplimiento de las sanciones por violación al Reglamento de Propiedad Horizontal.
5. Hacer cumplir las normas y reglas relacionadas con la tenencia responsable de mascotas.
6. Propender por la seguridad, progreso, bienestar y convivencia de los propietarios.
7. Manejar los fondos obtenidos para el desarrollo de las actividades que demandan los servicios de administración.
8. Exigir a los propietarios o a sus representantes que cumplan con las normas sobre deberes y prohibiciones.
9. Solicitar la intervención del Gobierno y empresas para mejorar las condiciones de seguridad y bienestar.

El Conjunto Residencial Ámbar P.H., situado en la calle 6 No. 2-80 y calle 6 No. 2-90, municipio de Villeta, Cundinamarca, está sujeta al Régimen de Propiedad Horizontal mediante escritura pública No. 6162 del 27 de septiembre de 2021, notaría 72 del Círculo de Bogotá D.C.

El Conjunto Residencial Ámbar P.H. está compuesto por 480 apartamentos, distribuidos en cuatro torres con 120 apartamentos cada una. Las zonas comunes incluyen salón social, piscina, parque infantil, zonas verdes no esenciales, parqueaderos internos para visitantes, torre de parqueaderos privados y vías internas de acceso.

Los recursos se derivarán de las cuotas de administración ordinarias y extraordinarias.

Capítulo II: Órganos de Administración

La dirección y administración están encabezadas por: La Asamblea General de Propietarios, el Consejo de Administración y el Administrador (Representante Legal).

Es el órgano Consultivo y Asesor de la Administración. Sus funciones están en la Ley 675 de 2001.

1. Mayor de edad, idóneo, honorable, experiencia mínima de 3 años en PH.
2. Preparación académica en Propiedad Horizontal.
3. Estar a paz y salvo (si es propietario).
4. No tener litigios contra el Conjunto.
5. No tener conflicto de intereses.
6. Sin antecedentes judiciales ni fiscales.
7. Sin vínculos de consanguinidad con proveedores.
8. El administrador no puede ser propietario de un bien privado.
9. Si es persona jurídica, experiencia mínima de 3 años.
10. Póliza de cumplimiento obligatoria.

Capítulo III: Comité de Convivencia

Organismo conciliador para solucionar conflictos y dirimir controversias.

1. No tener procesos penales/civiles.
2. No pertenecer a otro estamento interno.
3. No haber generado conflictos.
4. Capacitación en solución pacífica.
5. Estar a paz y salvo.
6. Compromiso con el Manual.

Capítulo IV: Derechos y Obligaciones

Este manual aplica a todos los propietarios, arrendatarios y visitantes. Las unidades son para vivienda familiar o uso turístico. Los residentes son responsables por daños causados por ellos o sus invitados. La administración entregará el manual digitalmente.

1. Dominio exclusivo sobre su propiedad privada.
2. Uso de bienes comunes según su naturaleza.
3. Garantía de seguridad (vigilancia).
4. Participación en la Asamblea (voz y voto).
5. Presentar inquietudes o reclamaciones respetuosas.
6. Buen manejo de dineros por parte de la Administración.
7. Ambiente de convivencia amable y saludable.
8. Disponer de su apartamento con personas de buena conducta.
9. Trato digno y respetuoso.
10. Control de ruido después de las 10:00 PM (Falta media).
11. Volumen moderado en reuniones (Falta grave si afecta áreas comunes).

1. Asistir a asambleas (Multa 100% de la cuota si no asiste).
2. Realizar reparaciones locativas inmediatas para evitar daños a terceros.
3. Responder por daños a bienes comunes.
4. Responsabilidad por el comportamiento de los visitantes.
5. Personal contratado debe permitir inspección de bolsos y tener ARL.
6. Contratistas deben identificarse en portería.
7. Solicitar Paz y Salvo para trasteos.
8. Estar a Paz y Salvo para alquilar salón comunal o piscina.
9. Pagar cuotas de administración oportunamente.
10. Informar cambio de propietario o arrendatario.
11. Respetar a copropietarios y personal del conjunto.
12. Proteger la naturaleza y zonas verdes.
13. Elegir el diálogo para solución de conflictos.

Incumplir estas normas genera sanción:

• Usos contrarios a la Ley o Reglamento.
• Modificar fachadas (pintura, rejas, ventanas, perforaciones) (Falta leve a grave).
• Colgar ropa, tapetes u objetos en balcones/ventanas visibles (Falta leve).
• No recoger excrementos de mascotas (Falta grave).
• Causar daños a bienes comunes o vehículos (Falta leve a muy grave).
• Consumo/Venta de alcohol o sustancias en zonas comunes (Falta leve a grave).
• Avisos o pancartas en ventanas/paredes (Falta leve).
• Ruido excesivo por aires acondicionados o maquinaria (Falta media).
• Manipular contadores o cuartos de máquinas (Falta grave).
• Variar acometidas internas sin autorización técnica.
• Sacar escombros a áreas comunes (Falta media).
• Ruido excesivo, fiestas, riñas (Falta leve a grave).
• Actos inmorales en áreas comunes (Falta grave).
• Ventas en áreas comunes (Falta leve).
• Uso de armas (Falta muy grave).
• Materiales explosivos/inflamables en el inmueble (Falta muy grave).
• Alquiler para actividades ilegales (Falta grave).
• Acampar o hacer asados en zonas verdes (Falta media a grave).
• Fumar en balcones afectando a vecinos (Falta media).
• Dejar basura o enceres en garajes o zonas comunes (Falta media a grave).
• Quema de pólvora (Falta grave).
• Parquear en zonas de circulación (Falta grave).

Capítulo V: Vivienda Turística

Normas para propietarios que destinan apartamentos a prestación permanente u ocasional de servicio turístico.

• Cumplimiento pleno de la Ley y Constitución.
• Registro Nacional de Turismo (RNT): Obligatorio. Operar sin él es Falta Grave.
• Tarjetas de Registro: Se debe diligenciar por cada hospedaje con datos completos del huésped y acompañantes (Nombre, cédula, procedencia, fechas).
• Reporte de extranjeros a Migración Colombia.
• Informar a la administración para control de acceso.
• Reportar huéspedes con mínimo 24 horas de anticipación.
• Prohibición absoluta de turismo sexual con menores (Denuncia penal obligatoria y Falta Grave).
• Los huéspedes deben recibir el manual de convivencia y cumplirlo.
• La administración no responde por pérdidas de objetos de huéspedes.

Capítulo VI: Parqueaderos Privados y de Visitantes

• Uso exclusivo del dueño/residente. Prohibido usar otro sin autorización.
• Prohibido usar parqueadero de visitantes si es propietario.
• Velocidad máxima 10 km/h. Prohibido contravía.
• Prohibido lavar vehículos o mecánica (salvo desvare).
• Prohibido parquear vehículos de más de 3 toneladas.
• Parquear en reversa.
• Prohibido almacenar muebles o escombros en el parqueadero.

No son de uso exclusivo. Asignación depende de la administración.

Tarifas (Después de 3 horas gratis):

• Carros: $1.000 / hora o fracción. (Tarifa única 24h: $10.000).
• Motos: $500 / hora o fracción. (Tarifa única 24h: $5.000).
• Vivienda Turística: $1.000 por hora si ingresa más de un vehículo o usa visitante.

El uso máximo continuo es 72 horas salvo autorización. Prohibido el uso de parqueaderos de discapacitados si no se requiere.

Capítulo VII: Entrada y Salida de Trasteos

1. Paz y salvo de administración.
2. Diligenciar formato con mínimo 8 días de anticipación.
3. Horario: Lunes a Sábado de 8:00 a.m. a 4:00 p.m.
4. Arrendatarios requieren autorización del propietario/inmobiliaria.
5. Depósito para cubrir posibles daños en zonas comunes.

Capítulo VIII: Tenencia de Animales Domésticos

• Recoger excrementos inmediatamente es obligatorio (Falta Grave).
• Perros siempre con traílla/correa. Razas peligrosas con bozal.
• Vacunación al día.
• Prohibido ingreso a piscinas, parques infantiles y salón social.
• Prohibido dejar mascotas solas en balcones o vivienda si ladran/aúllan (Falta Grave).
• Mascotas sueltas en áreas comunes generan multa.

Capítulo IX: Ingreso de Vehículos y Personal

Control estricto en portería. Visitantes y domicilios deben ser autorizados por el residente. Domiciliarios deben dejar documento en portería.

Taxis: Solo ingresan si transportan carga, personas con movilidad reducida, lluvia o embarazadas. Deben respetar velocidad.

Capítulo X: Aseo y Conservación de Áreas Comunes

• Prohibido dejar basura en pasillos o frente a puertas.
• Uso de código de colores (Verde: orgánico, Blanco: aprovechable, Negro: no aprovechable).
• Shut Auxiliar: Lunes y Jueves 8am - 6pm (Solo orgánicos no aprovechables).
• Shut Principal: 24 horas. Escombros y materiales grandes no van al shut.

Capítulo XI: Uso de Ascensores

Prohibido fumar, comer, saltar, sobrecargar peso o detener puertas innecesariamente. Niños no deben jugar en ellos. Mudanzas y materiales grandes deben tener cuidado extremo.

Capítulo XII: Zonas Húmedas (Piscina)

• Horario: Martes a Domingo (Lunes mantenimiento, o Martes si es festivo).
• Tiempo de uso: 1 hora y media si hay aforo completo.
• Máximo 5 personas por apartamento. Uso de manillas de control.
• Ducha obligatoria antes de ingresar. Gorro y traje de baño obligatorios (No algodón).
• Prohibido: Alimentos, bebidas alcohólicas, fumar, mascotas, juegos bruscos.
• Niños menores de 12 años siempre con adulto responsable.
• Niños de brazo con pañal especial para piscina.
• Morosos pierden el derecho al uso de la piscina.

Capítulo XIII: Parque Infantil

Exclusivo para niños menores de 10 años. Siempre bajo supervisión de un adulto. Prohibido mascotas y consumo de licor. Horario y ruido moderado.

Capítulo XIV: Reuniones en Áreas Comunes

• Uso exclusivo para fiestas infantiles.
• Horario: Sábado y Domingo 10:00 a.m. a 6:00 p.m.
• Solicitud previa y pago de compensación de aseo/servicios.
• Prohibido consumo de licor.
• El residente responde por daños y aseo final.

Capítulo XV: Reparaciones Locativas

Horario: Lunes a Viernes 8-12 y 1-5 pm. Sábados 8-1 pm. Prohibido Domingos y Festivos.

Se requiere comunicación escrita a la administración. Escombros deben ser retirados del conjunto (no al shut).

Capítulo XVI: Seguridad Interna

• Registro obligatorio de visitantes y domicilios.
• Autorización escrita para salida de menores de 12 años solos.
• Prohibido dejar llaves o dinero en portería.
• Motociclistas deben quitarse el casco al ingresar. Vehículos bajar vidrios.

Capítulo XVII: Faltas contra Bienes Comunes

Dañar alumbrado, jardines, cámaras de seguridad o estructura del conjunto es sancionable y puede implicar acciones legales.

Capítulo XVIII: Comportamiento y Convivencia

Respeto mutuo. Prohibido perturbar la tranquilidad con ruido excesivo, gritos o música alta. Prohibido sacudir tapetes desde balcones. Prohibido arrojar objetos por ventanas.

Capítulo XIX: Trámites de Administración

Quejas y reclamos deben ser por escrito o correo electrónico. El Comité de Convivencia y Administración darán trámite.

Capítulo XX: Deberes, Obligaciones y Prohibiciones Especiales

Lista detallada de conductas obligatorias y prohibidas (Art. 170-172), incluyendo prohibición de drogas, prostitución, modificaciones estructurales, uso indebido de zonas comunes, ruido, etc.

Capítulo XXI: Expensas Comunes

Pago dentro de los primeros 10 días del mes. Mora genera intereses. Más de 3 meses de mora va a cobro jurídico y pérdida de uso de zonas comunes no esenciales (piscina, salón).

Capítulo XXII: Asamblea de Copropietarios

Asistencia obligatoria. Sanción por inasistencia: 1 cuota de administración. Sanción por retiro anticipado: 1 cuota de administración.

Capítulo XXIII: Sanciones y Procedimientos

Las sanciones pueden ser publicación de infractores, multas sucesivas o restricción de zonas comunes.

Clasificación de Sanciones

Valores sujetos al incremento del salario mínimo anual.

Capítulo XXIV: Procedimiento para Imponer Sanciones

Recepción de queja por escrito. Debido proceso (descargos). El Consejo de Administración impone la sanción.

Capítulo XXV: Modificaciones al Manual

Propuestas deben ir al Consejo/Comité y ser aprobadas por Asamblea General.

Marco Legal: Ley 675 de 2001, Ley 1801 de 2016 (Código de Policía), Constitución Política, entre otras normas vigentes.